[유통관리사 2급] 2과목_쇼핑센터 유형·테넌트 관리·상권분석 평가

안녕하세요 인포레몬입니다.
유통관리사 2급 개념정리가 힘드시다고요~?

인포레몬이 과목별 필수내용을 정리해서 알려드립니다!
각 과목마다 정확한 개념을 숙지해야 문제풀이 시 많은 도움이 됩니다.
오늘은 2과목 상권분석 내용 중 쇼핑센터 유형·테넌트 관리·상권분석 평가에 대해서 알아보겠습니다.

 

■ 쇼핑센터 유형과 테넌트 관리 ■

● 쇼핑센터 : 다양한 업종 및 업태들을 모아 만든 대규모 집단판매시설,

                    원스톱 쇼핑이 가능하며 소매집적 효과를 얻을 수 있음

[쇼핑센터 분류]
1. 입지별 분류
① 교외형 : 특정 구매층, 저층 건물구조, 대규모 주차장
② 도심형 : 불특정다수 구매층, 고층 건물구조, 주차공간 집약

2. 규모별 분류
① 근린형 : 도보권 중심에 위치, 일용품 위주의 소규모 점포(슈퍼마켓, 드럭스토어)
② 커뮤니티형 : 실용품 위주의 중규모 점포(버라이어티스토어, 소형백화점, 스포츠용품점)
③ 지역형 : 대형상점 중심, 대규모 점포(백화점, 종합슈퍼, 레저스포츠시설)

[쇼핑센터 특성별 유형]
1. 스트립 쇼핑센터
① 네이버후드 센터 : 일상의 욕구충족을 위한 가까운 쇼핑센터로 흔히 동네 쇼핑센터로 인식됨
② 커뮤니티 센터 : 지구 중심에 위치해 있으며 의류 및 일반상품 취급, 네이버후드 센터보다는 다양한 상품을 취급
③ 파워센터 : 할인점, 창고형 클럽 등을 포함하는 대형점포들로 구성되어 있는 초대형 소매센터
                 
2. 쇼핑몰
① 지역센터 : 가장 다양한 업태의 소매점포를 입주시킴
② 아웃렛 센터 : 경쟁을 피하기 위해 불리한 입지를 선택(공장, 물류센터 근처)
③ 패션·전문품 센터 : 고가, 고급의 전문품 취급
④ 테마센터
⑤ 페스티벌센터 :유명브랜드체인점, 미용실, 오락실 등 모든 시설을 갖춘 종합 쇼핑센터

[건물배치별 유형]
1. 선형 쇼핑센터 : 보행자 이동통로를 따라 직선 형태의 구조, 건축비용 적고 모든 업종 적용가능
2. 몰(mall) 형 쇼핑센터 : 점포들이 선형으로 배치되어 서로 마주 보고 있고, 그 사이로 보행자 통로가 존재
                                       통로 양 끝에 핵심점포 배치함
3. 군집형 쇼핑센터 : 독립적인 여러 개 건물이 이동통로에 따라 연결되어 있고, 중앙에 핵심점포 배치

                                 (중앙: 백화점, 주위: 소매점)
4. L형·U형 쇼핑센터 : 쇼핑센터 길이가 제한되며 끝이 존재하며, 주차장과 직면하는 구조

[테넌트=임차인]
· 테넌트 정의 : 상업시설의 일정한 공간을 임대하는 계약을 체결하고 입점하여 영업을 하는 임차인
· 테넌트 믹스 : 임차인의 최적 조합을 목적으로 상업시설의 규모, 위치, 콘셉트를 고려하여 최적의 임차점포를 계획 및 배치
· 테넌트 믹스 프로세스 : 업태 → 업종 → 테넌트 아이템 믹스
· 테넌트 믹스 목표 : 시설 내부 테넌트간의 경쟁이 아닌, 타 경쟁 쇼핑센터에 대한 경쟁력 강화
· 앵커 테넌트 : 큰 규모의 임차인으로 유리한 리스계약 진행가능, 백화점·대형점포 등 핵점포 라고도 한다
                         앵커테넌트의 존재로 해당 상업시설의 가치 상승 및 유동인구 유입 효과 있음
· 마그넷 스토어 : 쇼핑몰 내에서 고객들이 일정한 방향으로 이동할 수 있도록 자석처럼 끌어당기는 효과가 있는 테넌트
                           특별한 요소들로 인해 고객유입, 쇼핑센터의 이미지를 높이고 회유성을 높이는 점포
· 스페셜리티 스토어 : 빌딩, 역빌딩, 지하상가 등 핵점포가 없는 전문집단 쇼핑센터

                                   유동인구 및 고객 집객이 많은 곳에 위치
· 라이프스타일 센터 : 쇼핑+여가생활 시설 이용 가능, 남녀노소 구분 없이 전 연령대 이용

 

■ 상권분석 평가 ■

[상권분석 평가 방법]
1. 소매포화 지수(IRS)
: 특정 시장의 잠재수요를 총체적으로 측정하여 지역지장의 매력도 파악
  값이 클수록 수요가 공급보다 크기 때문에 신규점포를 내기에 좋음

※ 특징 : 경쟁의 양적인 부분만 고려, 질적인 부분 고려 안 함
              현재상황을 반영하기 때문에 미래의 신규수요 반영하지 못하며,
              지역시장 범위 밖에서의 쇼핑정도를 반영하지 못함
              점포가 비슷한 슈퍼마켓 등은 적용 용이 하나, 전문화된 점포에는 적용하기 어려움

[소매포화 지수 공식]

2. 시장성 잠재력(MEP)
: 지역시장이 미래에 신규수요를 창출할 수 있는 잠재력을 반영하는 지표,
  타 지역에서의 쇼핑지출액을 근거로 계산하며 값이 클수록 잠재력도 크다

※ 특징 : 현재 뿐만 아니라 미래의 잠재력 반영(IRS의 단점보완)

[시장성 잠재력 공식]

3. 구매력 지수(BPI)
: 소매점포 입지분석, 해당 지역시장의 구매력을 측정하는 기준으로 구매 능력 파악 가능
 제품의 성격이 일반적이지 않을 때는 BPI의 요소를 수정해야 할 필요 있음

[구매력 지수 공식]

4. 중심성 지수
: 소매업의 공간적 분포를 소속 인구수와 연계하여 설명하는 지수로,

  판매액 변화가 없어도 지역인구가 감소하며 지수값이 상승한다

[중심성 지수 공식]

5. 판매활동 지수(SAI)
: 타 지역과 비교한 특정지역의 1인당 소매매출액을 유추할 수 있으며,

  인구를 기준으로 소매매출액의 비율계산

6. 소비잠재 지수(SPI)
: 특정 제품에 대한 소비잠재력을 계산, 지수가 100 이하인 경우 제품소비량이 전국평균보다 낮음을 의미

[소비잠재 지수 공식]

 

● 상권의 총 잠재수요 : 1인당 총 지출액 X 상권인구
● 상권의 총 예상 매출액 : 총 잠재수요 X 상권인구의 구매 비율
● 점포의 매출 : 상권의 총 예상매출액 X 매장면적 비율